표준 부동산 매매 약정서 양식 파일을 다운로드할 수 있게 업로드를 했습니다. 기존에 한글 hwp 파일로만 제공되는 표준 서식을 워드 word doc, 엑셀 xls, pdf 파일로 추가로 첨부했으며 항목별 작성방법, 특약, 법적효력에 대해서도 함께 알아보겠습니다.
1. 부동산 매매약정서란?
부동산 매매약정서란 부동산 소유자와 매수자가 부동산 매매에 대해 약정한 문서를 의미합니다.
매매 약정서 내에는 매매 대상 부동산에 대하여 부동산 표시(지번, 지목), 매매 대금, 중도금, 잔금 등의 지급 조건들이 포함됩니다.
일반 부동산 매매계약서와 비슷해 보이지만 정식 부동산 매매계약을 체결하는 매매계약서와 달리 약정서는 토지거래허가구역 내에서 허가받기 전에 미리 매매를 약정하는 용도로 활용되는 경우가 많습니다.
매수자와 매도자가 매매약정을 통해서 서로 일정 조건에 대해서 합의를 진행하며, 매매 허가를 받지 못하거나 위반한 경우에는 약정 금액의 배액을 변상하거나 상환하는 조항도 함께 넣을 수 있습니다. 이를 통해서 계약 체결 의사와 조건들을 법적으로도 명확하게 기록하는 역할을 합니다.
그렇다면 실제 양식은 어떤 모습일까?
2. 부동산 매매 약정서 양식 다운로드
- 토지거래허가구역에서 토지거래허가가 났을 경우 매매계약을 하기 위한 표준 부동산 매매 약정서 서식입니다.
- 약정한 부동산의 표시, 약정내용(매매 약정금액), 이행약정(손해배상), 특약사항 등으로 구성되어 있습니다.
- 부동산 소유자와 매수 약정인, 중개업자의 인적사항과 서명 싸인란이 하단에 배치되어 있습니다.
- 아래 색상별 버튼을 통해 해당 원본 파일을 무료 다운로드하실 수 있습니다.
▲ hwp, 엑셀, word, pdf 파일 순으로 첨부되어 있습니다.
3. 부동산 매매약정서 작성방법
해당 파일을 기준으로 했을때 작성법은 아래와 같습니다.
- 토지거래허가구역 내 매매를 위한 허가 전 약정서임을 명확히 적습니다.
- 토지·건축물 각각의 소재지, 면적, 지목(공부상/실제 이용)을 정확히 입력합니다.
- 약정금 총액을 “금 ○○○원정(₩○○○)” 형식으로 한글·숫자 병기해 적습니다.
- 쌍방이 협력하여 거래허가를 신청하고, 허가 후 즉시 본 계약을 체결한다는 점을 기록합니다.
- 협조 불이행 또는 위반 시 배상금 및 상환금액을 명시해 분쟁을 예방합니다.
- 허가 미득 시 약정 무효, 서류 파기 등 특약을 명확히 적어둡니다.
- 허가 후 본 계약 시 중개수수료를 쌍방이 각각 부담한다는 내용을 포함하여 적습니다.
- 당사자(매도인·매수인) 주소·주민등록번호·전화번호·성명 기재 후 서명 날인합니다.
- 중개업체나 부동산이 있다면 관련 정보도 함께 명시하여 보관합니다.
위 순서대로 작성하시면 됩니다. 각 항목별로 조금 더 부연설명 드리겠습니다.
1) 약정 목적 기재
「국토의계획및이용에관한법률 제118조」에 따라 토지거래허가구역 등에서 허가 전에 체결하는 매매 약정서임을 명시하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 토지거래허가를 득하기 전, 상호 매매 의사를 확인하고 향후 계약 체결을 약속해야 하기 때문입니다. 그러나 실질적인 매매계약서와는 구분되어야 하며, 허가 미득 시 자동 무효가 된다는 점도 알아두셔야 합니다.
2) 제1조 부동산의 표시 작성란 : 토지 및 건축물 정보
- 토지 : 소재지(지번까지), 면적(㎡), 공부상 지목(예: 대, 답, 임야 등), 실제 이용현황(예: 주택부지, 창고용지 등)
- 건축물: 주소(건물명 포함), 면적(연면적 또는 전용면적), 구조(예: 철근콘크리트조, 목조 등), 용도(주택, 근린생활시설 등)
지번과 건축물대장을 기준으로 기재하고, 실제 이용 상태가 다를 경우 반드시 별도로 표시해야 합니다. 면적은 등기부상 면적을 기준으로 하고, 건축물의 경우 건축물대장과 일치시켜야 합니다.
3) 제2조 약정내용
- 매매 조건 및 금액을 작성합니다.
- 매매 당사자 간 협의한 매매약정금을 한글 및 숫자로 병기
ex. 매매약정금 금 일억오천만원정 (₩150,000,000)
허가 전 단계의 약정금으로, 계약금과는 구분됩니다. 허가가 불발될 경우 약정금 반환 여부를 특약에 따로 명시하는 것이 안전합니다.
4) 제3조 이행약정
- 거래허가 및 계약 체결 절차 기입합니다.
- 쌍방이 협력하여 부동산거래허가신청을 진행합니다.
- 허가 후에는 본 약정 내용을 토대로 즉시 본계약 체결합니다.
- 협조 불이행 시 손해배상금 또는 위약금을 명시합니다.
여기에서 만약 협조 불이행이 되었을 경우에는 “허가 불이행 시 위반 당사자가 금○○원을 변상한다.”와 같은 문구를 넣어도 됩니다. 단, 손해배상액은 실제 피해 예상금액 기준으로 산정하되, 과도하면 무효 판단될 수 있습니다.
5) 제4조 특약사항
- 추가 조건 및 예외 규정 기입합니다.
- 허가 미득 시 약정 무효 및 서류 파기합니다.
- 중개수수료 부담, 약정금 반환 시점, 공증 여부 등
쌍방이 협력했음에도 허가를 받지 못한 경우 본 약정은 무효로 하며, 약정 관련 서류는 즉시 폐기를 합니다. 특약은 간단히 적되, 법적 효력이 있는 구체적 문장을 사용해야 합니다. 특약 관련해서는 아래의 내용들을 추가적으로 기입할 수 있습니다.
※ 부동산 매매약정서 내에 넣을 수 있는 특약 ※
- 쌍방이 성실히 협력하였음에도 불구하고 토지거래허가를 득하지 못한 경우, 본 약정은 자동으로 무효로 하며 약정금 및 제출 서류 일체는 즉시 반환·폐기한다.
- 일방이 허가신청에 협조하지 않아 불허가 또는 반려된 경우, 해당 당사자는 상대방에게 약정금의 배액을 배상한다.
- 거래허가가 완료되는 즉시 본 약정서 내용을 토대로 본계약을 체결하며, 정당한 사유 없이 이를 이행하지 않을 경우 위약금으로 금 ○○원을 지급한다.
- 허가 불가로 약정이 해제될 경우, 매수인은 약정금 전액을 반환받으며, 반환 시점은 불허가 결정 통지일로부터 3영업일 이내로 한다.
- 본 부동산의 취득세, 등기비용 등은 매수인이 부담하고, 허가 신청 관련 수수료 및 중개수수료는 쌍방이 각각 부담한다.
- 본 약정 체결에 따른 중개보수는 허가 후 본 계약 체결 시점에 매도인과 매수인이 각각 절반씩 부담한다.
- 본 약정의 본계약 체결 후 잔금 지급일과 소유권 이전일은 허가일로부터 7일 이내로 한다.
- 매도인은 본 부동산에 대한 근저당권, 가압류, 가등기 등 권리제한이 없음을 보증하며, 추후 발생 시 매수인에게 그 손해를 배상한다.
- 매도인은 매수인에게 본 부동산을 현재의 사용 상태 그대로 인도하며, 허가 이후 별도 시설물 변경이나 점유물 이의제기는 하지 않는다.
- 본 약정과 관련한 분쟁이 발생할 경우, 당사자 쌍방은 관할법원을 부동산 소재지 관할 지방법원으로 한다.
▲ 100% 똑같이 작성하기 보다는 상황에 맞게 내용들을 적절히 수정하시는 것을 추천드립니다.
6) 제5조 중개수수료 작성란 : 매매 계약 후 지불 조건
거래허가 득 후 본 계약 시 중개수수료를 매도인·매수인 각각 부담해야 합니다. 중개수수료의 경우에는 부동산중개보수 기준표에 따라 각각 지불하는 것이 좋으며, 중개업자가 개입된 경우 반드시 등록번호·상호·대표자 성명을 약정서 하단에 명기합니다.
7) 당사자 인적사항
- 매도인 / 매수인 / 중개업자 정보 기입
- 주소, 주민등록번호, 전화번호, 성명(서명 또는 날인)
- 중개업소는 사업소재지, 등록번호, 대표자, 전화번호
인감도장 날인을 원칙으로 하며, 신분증 상 이름과 동일하게 작성해야 합니다. 주소는 등기부상 주소를 우선으로 하고, 실제 거주지가 다를 경우 괄호로 병기할 수 있습니다.
4. 작성 샘플 예시 이미지
작성에 어려움을 느끼신다면 아래 예시를 참고하실 수 있습니다.
5. 법적효력 과연 있을까?
부동산 매매 약정서는 본격적인 매매계약 전에 서로의 매매 의사를 확인하고, 거래허가 절차를 거치기 위한 사전 합의 문서입니다. 특히 토지거래허가구역 내에서는 허가를 받기 전에는 매매계약이 효력을 가질 수 없기 때문에, 이 약정서를 통해 매도인과 매수인이 허가 후 반드시 계약을 체결하겠다는 의사를 미리 명확히 해두는 것입니다.
법적으로 약정서라는 것이 본계약과 동일한 효력을 가지지는 않지만, 쌍방 간의 이행의무와 신뢰보호를 담보하는 효력이 있습니다. 즉, 한쪽이 협조하지 않아 거래허가가 무산될 경우, 약정서에 명시된 대로 손해배상이나 위약금을 청구할 수 있습니다. 다만, 허가가 불허되어 계약이 성립하지 못한 경우에는 약정 자체가 무효가 되며, 이미 지급되었던 약정금도 반환되어야 합니다.
따라서 부동산 매매 약정서를 작성할 때는 단순한 예비 문서라는 개념보다는 실제 계약에 준하는 책임이 따르는 문서로 인식하는 것이 좋습니다. 특히 특약사항에 “허가 불이행 시 책임 조항”이나 “약정금 반환 기준”을 명확히 기재해두면, 향후 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.
기타 관련 페이지
▲ 약정서의 개념은 1번글, 본계약을 위한 매매계약서는 2번글, 법원에서 제공하는 관련 계약서는 3번글을 방문하시면 됩니다.
